Met ingang van 1 november 2014 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) aangepast. Hierbij zijn de regels rondom vergunningsvrije bouw versoepeld. De vernieuwde Wabo heeft niet alleen verstrekkende gevolgen voor de registratie van gebouwen in de BAG, maar leidde ook direct tot discussie over hoe om te gaan met mantelzorg. In dit artikel licht ik mijn visie toe als BAG specialist.
De vernieuwde Wabo en vergunningsvrije bouw
De vernieuwde Wabo zorgt ervoor dat de BAG registratie sneller achterop zal raken bij de werkelijkheid. In de eerste plaats zullen burgers en bedrijven namelijk veel vaker buiten de gemeente om gebouwen (ver)bouwen of slopen. Daarnaast mogen gemeenten bij de afgifte van omgevingsvergunningen eventuele objecten die vergunningsvrij zullen worden gerealiseerd, en soms opgenomen zijn in de bouwtekeningen, niet direct registreren in de BAG. Vergunningsvrije bouw wordt pas achteraf, na realisatie, geconstateerd en geregistreerd in de BAG. Een aanpak zou kunnen zijn:
1. Een lijst bijhouden van nog te realiseren vergunningsvrije bouw die bekend is bij de afdeling verantwoordelijk voor vergunningverlening;
2. Elk jaar een mutatiedetectieronde (laten) uitvoeren om zodoende de BAG, WOZ en BGT actueel te houden en toezicht te kunnen houden op vergunningsvrije bouw.
De vernieuwde Wabo en mantelzorg
Een veel grotere uitdaging is echter de afstemming van de verschillende wet- en regelgevingen rondom mantelzorg. Aan de ene kant is de BAG-objectafbakening de afgelopen jaren dermate bijgesteld dat ook mantelzorgwoningen en -units opgenomen dienen te worden als adresseerbare objecten. Tijdelijkheid vormt geen criterium binnen de BAG en het begrip ‘duurzaam met de aarde verbonden’ wordt nu ook een stuk ruimer uitgelegd. Aan de andere kant impliceert de vernieuwde Wabo juist dat de BAG voor mantelzorg een uitzondering zou moeten maken; Bijlage II Bor, hoofdstuk I, artikel 1, lid 2 onder 4 geeft aan dat mantelzorgwoningen dienstbaar zijn aan het hoofdgebouw en daardoor dus niet afgebakend mogen worden als verblijfsobjecten in de BAG. Hoe moet je hier als gemeente mee omgaan?
Inmiddels heeft het BAG BAO na afstemming met de ministeries van BZK en IenM gemeenten over bovenstaand probleem geïnformeerd: “[o]ok voor mantelzorgwoningen gelden de gewone afbakeningsregels voor verblijfsobjecten. […] Voor mantelzorgwoningen gelden dus geen uitzonderingen. Voor de afbakening is het niet van belang of het object als mantelzorgwoning in gebruik is.” Op dit punt lijkt de vernieuwde Wabo dus direct te worden overruled. Als we de balans opmaken, betekent dit het volgende:
- Vanuit het bestemmingsplan is vergunningsvrije mantelzorg toegestaan
- Vanuit de vernieuwde Wabo is vergunningsvrije mantelzorg toegestaan
- Vanuit de BAG wordt vergunningvrije mantelzorg conform het Bouwbesluit opgenomen als verblijfsobject met als gebruiksdoel woonfunctie en zonder de indicatie geconstateerd
De vernieuwde Wabo vraagt om nieuwe beleidsafspraken
Mantelzorgwoningen en -units worden dus als legale objecten geregistreerd in de BAG. Doordat het tevens verblijfsobjecten zijn met als gebruiksdoel woonfunctie is het onderscheid met ‘echte’ woningen niet meer te maken. Dit heeft nogal wat consequenties:
- Het CBS neemt het aantal woningen in de BAG als uitgangspunt bij de bepaling van de algemene uitkering uit het gemeentefonds
- De provincie neemt het aantal woningen in de BAG als uitgangspunt voor het wooncontingent
- Mantelzorgontvangers worden als apart huishouden ingeschreven in de Basisregistratie Personen (BRP) en komen daarmee in aanmerking voor subsidies en toeslagen
Hoe meer woningen voorkomen in de BAG, hoe beter. Extra verblijfsobjecten met als gebruiksdoel woonfunctie en de status ‘verblijfsobject in gebruik (niet ingemeten)’ of ‘verblijfsobject in gebruik’ hebben een positieve uitwerking op de algemene uitkering. Voor de provincie geldt dat niet perse. Als gemeente mag je namelijk slechts een beperkt aantal woningen per jaar bouwen. Als mantelzorgwoningen als woningen geteld worden, zou dat zomaar tot een bouwstop kunnen leiden. Uit ervaring weet ik dat gemeenten hier verschillend mee omgaan. De ene telt mantelzorg bewust mee, de ander houdt een aparte lijst bij van mantelzorgwoningen en maant de provincie om deze aantallen van de woningen uit de BAG af te halen, zodat er meer gebouwd kan worden. Het lijkt er dus op dat gemeenten op dit punt wat bewegingsvrijheid hebben en mijn advies is om dit af te stemmen met de afdeling Ruimtelijke Ordening/Omgeving.
Conclusie
Het lijkt mij, maar ik hoor het graag als dat niet zo is, dat je als gemeente vanuit de Wet BAG mantelzorgunits als verblijfsobjecten op dient te nemen en vanuit de Wet WOZ dergelijke objecten aan dient te slaan voor gemeentelijke belastingen. Positief is dat de gemeente hiermee (mogelijk) extra inkomsten binnenhaalt via de onroerendezaakbelasting en de algemene uitkering. Eventueel pakken de gevolgen voor de woningvoorraad wel negatief uit voor de gemeente, maar daar lijkt samen met Ruimtelijke Ordening richting provincie ook nog wel een mouw aan gepast te kunnen worden. Al met al lijkt de vernieuwde Wabo er slechts voor te zorgen dat er mogelijk een wildgroei ontstaat aan vergunningsvrije bouw en gemeenten niet meer om jaarlijkse mutatiesignaleringen heen kunnen.
Marc zegt
Er is alleen nog een ander probleem als het een eigen huisnummer krijg.
De belastingdienst ziet het bij een koopwoning als tweede woning.
Beter zou zijn wel een eigen huisnummer maar de WOZ waarde niet los van het hoofdgebouw te waarderen.
Daarnaast is het maar de vraag of de belastingdienst de bewoner van de mantelzorg woning niet belast voor het woongenot
paul zegt
Dit doet de belastingdienst al.
quote:
Feiten en omstandigheden In uw orief schetst u de volgende feiten en omstandigheden. U geeft in uw brief aan dat de heer in … een perceel grond heeft gekocht waarop een woning staat en een bijgebouw waarin alleen maar mag worden gewoond door mensen welke hulp en zorg behoeven. U geeft aan dat de heer in het bijgebouw zal wonen en de zoon van de heer in de woning. Naar aanleiding hiervan heeft u een aantal vragen gesteld.
beantwoording van uw vraag Het bijgebouw waarin de heer woont is aan te merken als een eigen woning in de zin van artikel 3.111 van de Wet inkomstenbelasting 2O01. De hypotheekrente kan slechts in aftrek worden gebracht voor zover de hypotheek betrekking heeft op het bijgebouw.
De woning waarin de zoon van de heer woont, is aan te merken als een bezitting voor box 3. De hypotheekrente is dan niet aftrekbaar, voor zover de hypotheek betrekking heeft op de woning. Deze schuld valt in box 3.
de hypotheek is 245.000 op een woz van 575.000
hoe ga ik dan bepalen welk deel van de hypotheek gekoppeld gaat worden aan welk huis /schuur of weiland?
Damir zegt
Het klopt inderdaad dat de Belastingdienst extra zelfstandige woonruimten ziet als vermogen in box 3. Op uw vraag welk deel van de hypotheek gekoppeld zou moeten worden aan huis/schuur kan ik helaas geen antwoord geven. Mijn advies zou zijn hiervoor een belastingadviseur in de hand te nemen.