De BAG gebruiksoppervlakte is een attribuut dat nogal eens voor knelpunten zorgt. Ten eerste wordt soms gewoon de oppervlakte uit de vergunningsaanvraag overgenomen in de BAG. Daarnaast weet lang niet iedere gemeente hoe er het beste kan worden omgegaan met verblijfsobjecten die een andere oppervlakte hebben gekregen n.a.v. vergunningsvrij bouwen. Hieronder volgen de best-practices.
Dit artikel is op 31 juli 2013 bijgewerkt.
BAG gebruiksoppervlakte n.a.v. omgevingsvergunningen
Leg de bepaling van de BAG gebruiksoppervlakte als gevolg van omgevingsvergunningen neer bij Vergunningen. Let daarbij op de volgende zaken:
- Het één-op-één overnemen van de oppervlakte uit de vergunningaanvraag is alleen toegestaan indien aangetoond kan worden dat deze conform NEN2580 is aangeleverd.
- In het geval dat de bouwtekening opnieuw ingemeten moet worden, kan dit proces het beste bij de bouwplantoetser of medewerker Vergunningen ondergebracht worden. Zorg eventueel voor een cursus BAG-conform inmeten.
- In het geval dat de bouwtekening opnieuw ingemeten is, bewaar dan de berekening als onderbouwing voor de BAG audit en archiveer deze in het bijbehorende bouwdossier.
- Zorg per omgevingsvergunning voor de borging van een goede verblijfsobjectafbakening, en de bijbehorende oppervlaktebepaling, door de BAG toets direct na de aanvraag uit te laten voeren door de BAG beheerder en deze zijn/haar bevindingen terug te laten koppelen aan de behandelend medewerker Vergunningen.
BAG gebruiksoppervlakte n.a.v. vergunningsvrij bouwen
Sinds de komst van de Wabo mag er steeds meer vergunningsvrij worden ge- en verbouwd. De grootte van verblijfsobjecten zal dus steeds vaker wijzigen, zonder dat daar een brondocument aan vooraf gaat. De manier om hiermee om te gaan, hangt af van hoe de jaarlijkse mutatiesignalering plaatsvindt.
Er zijn gemeenten die jaarlijks, na levering van de nieuwe lucht- en obliekfoto’s, deze foto’s wijk voor wijk handmatig nalopen op BAG-relevante verschillen met de pandenkaart. Deze actie wordt uitgesmeerd over een maand of drie en vindt plaats naast het reguliere werk:
- Geconstateerde panden met een gewijzigde geometrie krijgen in de BAG de status ‘in gebruik (niet ingemeten)’.
- Vervolgens worden deze panden door eigen landmeters ingemeten of als MMS aangemeld bij de GBKN.
- Eventueel gekoppelde verblijfsobjecten met een gewijzigde gebruiksoppervlakte worden ook op ‘in gebruik (niet ingemeten)’ gezet.
- Vervolgens kunnen WOZ taxateurs op pad worden gestuurd, om zowel de nieuwe WOZ-inhoud als de nieuwe BAG-gebruiksoppervlakte te bepalen.
- Een andere mogelijkheid is de oude bouwtekening opnieuw opmeten en daarbij de uit de luchtfoto opgemeten uitbouw erbij optellen. Dit valt binnen de toegestane marges voor de gebruiksoppervlakte. Wat niet is toegestaan, is de uitbouw optellen bij de oude oppervlakte die is verkregen via een omrekenfactor tijdens de opbouwfase.
- Tot slot kan de nieuwe gebruiksoppervlakte met een schriftelijke verklaring van signalering opgevoerd worden in de BAG.
Andere gemeenten laten jaarlijks een mutatiesignalering uitvoeren door een marktpartij. Dan kan, mits de aangeleverde mutaties niet zomaar ingelezen worden. Deze zullen eerst handmatig gecontroleerd moeten worden op tuinhuisjes, open loodsen en andere onterecht gekarteerde niet-BAG objecten. Ik zou de kosten van de mutatiesignalering afzetten tegen zelf het grondgebied scannen en nieuwe objecten aanmelden bij de GBKN, en vooral voor het goedkoopste alternatief gaan.
Zijn er andere, nog betere manieren om met de BAG gebruiksoppervlakte om te gaan? Laat het me weten!
Erik Kooistra zegt
Beste mensen,
In het kader van het vergunningsvrij bouwen heb ik de volgende vraag. Bij het indienen van een nieuwe bouwvergunning wordt het nieuwe pand als schetsgeometrie ingetekend. Mocht er in de bouwvergunning worden aangegeven dat er een vergunningsvrij deel worden bijgebouwd dan wil de BAG beheerder niet dat dit vergunningsvrije deel in de schetsgeometrie wordt ingetekend.
Dit vindt ik een vreemde gang van zaken, want het deel van het pand wordt wel gebouwd en als het gereed is moet het ook worden ingemeten want het behoort tot het pand. De landmeter maakt geen onderscheid in het meten van delen van panden en de wijze waarin het vergund is.
Kan iemand mij vertellen wat de wet hier over zegt?
Damir zegt
De wet zegt hier niet direct iets over, maar de ruimte is zeker aanwezig om in goed overleg vergunningsvrije bouw direct mee te nemen. Dit is door de wetgever toegelicht in de volgende discussie op LinkedIn: https://www.linkedin.com/groups/13531134/13531134-6273141860752064516. Ook is vraag 2.8 in het document ‘BAG vraag en antwoord’ van Kadaster hierop aangepast: https://www.kadaster.nl/documents/32706/37743/bag+vraag+en+antwoord/94b5973d-1969-4f2d-aa7d-e628d3916e51.