Mutatiesignalering voor de BAG zal de komende jaren een toevlucht nemen. Directe oorzaak is de in beheer name van de BGT. De BGT zal sneller geometrische onjuistheden signaleren in de BAG dan andere basisregistraties/afnemers. Daarmee zal het belang van een kwalitatieve en actuele BAG-pandenkaart verder toenemen. Tel daarbij de verruimde regels voor vergunningsvrij bouwen op en duidelijk wordt dat gemeenten niet meer om mutatiesignalering heen kunnen. In dit artikel delen wij onze ervaringen met dergelijke trajecten en de vele valkuilen die er helaas nog zijn.
Laat ik eerst even gechargeerd met de deur in huis vallen. Qua beleid op pandgeometrie kan gemeenteland grofweg in twee categorieën worden verdeeld. Namelijk in administratief en geometrisch georiënteerde gemeenten. In het eerste geval is de BAG veelal opgezet door (ex-)WOZ-medewerkers. Doorgaans maken zij geen gebruik van mutatiesignalering. Bij gemeenten die vanuit de kaart redeneren, zijn het meestal de geo-mensen die de lakens uitdelen. Zij investeren vaak wel in signaleringstrajecten, maar overzien niet altijd de administratieve doorwerking van geomutaties. Mutaties worden dan zonder pardon per bulk de BAG in gepompt. Het gevolg: administratieve gemeenten beschikken over een vervuilde en incomplete pandenkaart en bij geometrische gemeenten klopt er weinig van oppervlaktes, bouwjaren, statussen en gebruiksdoelen.
Bovenstaand verhaal is natuurlijk wat zwart/wit. Toch zien wij tijdens onze opdrachten wel dat hier een kern van waarheid in zit. Zo zijn er gemeenten en gemeenschappelijke regelingen die geen gebruik maken van mutatiesignalering. Ongeacht de aanleiding is dat problematisch. Deze organisaties zullen in de eerste plaats namelijk nog steeds kampen met karteer- en afbakeningsfouten uit de opbouwfase. Daarnaast ontbreken ook gemiste omgevingsvergunningen, vergunningsvrije en illegale bouw in de pandenkaart. Dit levert moeilijkheden op bij het onderhouden van de BAG-WOZ-koppeling en die tussen BAG- en BGT-panden. Een actuele BAG is noodzakelijk om de keten van betrouwbare data te voorzien en bulkterugmeldingen in de nabije toekomst te voorkomen.
Het laten uitvoeren van mutatiesignalering biedt echter ook niet zomaar garantie op succes. In de regel zijn het Geo/GIS-bedrijven die deze dienst leveren. Zij beschikken in mindere mate over BAG- en WOZ-kennis. Ook bestaat er een groot verschil in methoden. De ene partij ontwikkelt algoritmen om geautomatiseerd nieuwe bouw in kaart te brengen. Andere partijen plaatsen een raster over de luchtfoto en scannen het grondgebied handmatig op verschillen. Tot slot komt het ook nog voor dat men het signaleer- en karteerwerk uitbesteed aan lagelonenlanden. Om deze redenen loopt de kwaliteit van mutatiesignalering, en de bijbehorende kartering, zeer uiteen.
Valkuilen mutatiesignalering
Wij hebben als inhuurkrachten diverse signaleringstrajecten aan gemeentekant van dichtbij meegemaakt. Dit zijn trajecten waarbij de gemeente zich vanaf de signalering tot en met de mutaties in de BAG heeft laten ontzorgen door een marktpartij. Op basis hiervan hebben we een inventarisatie gemaakt van veelgemaakte fouten. Deze lijst kan gebruikt worden om een bestek met eisen op te stellen. Zo kan er beter regie worden gevoerd op mutatiesignalering:
- Bij panden met de status ‘bouwvergunning verleend’ of ‘bouw gestart’ die voorzien worden van ingemeten geometrie moet ook het definitieve bouwjaar worden vastgesteld;
- Van nieuwe panden die ontstaan als gevolg van verbetering pandafbakening (en dus bouwkundig al bestonden) moet het oorspronkelijke bouwjaar worden vastgesteld;
- Panden die door nieuwe panden zijn vervangen mogen niet geometrisch worden aangepast, maar krijgen de status ‘pand gesloopt’ en nieuwe panden worden opgevoerd met nieuw ID en correct bouwjaar;
- Grotere uitbreidingen aan bedrijfsgebouwen mogen niet worden gekarteerd als aparte panden;
- Panden waarvan de bouw nog niet is begonnen, kunnen nooit de status ‘pand in gebruik’ krijgen;
- Geometrische correctie van hoofdgebouwen, waarbij de bouwkundige situatie zo al was bij de opbouw van de BAG, leiden niet tot een mutatie van de gebruiksoppervlakte;
- Bij geometrische wijziging van hoofdgebouwen die bouwkundig zijn gewijzigd na de opbouwfase, en zijn voorzien van een geconverteerde oppervlaktewaarde, moet het complete object opnieuw NEN2580-conform worden ingemeten;
- Een nieuw bouwwerk op de luchtfoto dat verdacht dicht op de plaats ligt van een BAG-pand met voorlopige geometrie, leidt niet tot het opnemen van een nieuw pand, maar het verwerken van ingemeten geometrie op dat vergunde pand;
- Gesloopte panden dienen niet opnieuw te worden gekarteerd, dus neem de historie mee bij het confronteren van pandenkaart met luchtfoto;
- Panden waarop een kleine verbouwing is geregistreerd, en dus een afwijkende geometrie hebben ten opzichte van de luchtfoto, dienen niet geometrisch aangepast te worden aan de feitelijke situatie;
- Panden met de status ‘sloopvergunning verleend’ dienen niet de status ‘pand in gebruik’ te krijgen omdat het pand nog te zien is op de luchtfoto.
Voor een BAG-beheerder is bovenstaande vanzelfsprekend. Toch sluipen dit soort fouten in het BAG-bestand op het moment dat resultaten van mutatiesignalering zonder regie of controle per bulk worden verwerkt. Tot slot nog een aantal beruchte niet BAG-relevante objecten die helaas ook nu nog door sommige bedrijven, die hun werkzaamheden buiten Nederland laten uitvoeren, worden afgebakend als panden:
- Hobbykassen;
- Open loodsen;
- Overkappingen;
- Niet gefundeerde, agrarische objecten afgedekt met plastic.
Aanbeveling
Mutatiesignalering is een must. Zelf adviseren wij een halfjaarlijkse mutatiesignalering en aanschaf van twee luchtfoto’s per jaar (in voor- en najaar). Daarbij worden uiteraard ook alle wijzigingen voor de WOZ, BGT en Handhaving meegenomen. Allereerst leveren dergelijke trajecten op deze manier minder signaleringen op per keer. Zo worden mutaties beter verspreid over het hele jaar. Dan ontstaat ook de mogelijk om deze werkzaamheden onderdeel uit te laten maken van het reguliere beheer. Daarnaast hoeft definitieve geometrie voor de BAG en BGT niet meer terrestrisch ingewonnen te worden. Doordat er de beschikking is over een halfjaarlijkse luchtfoto kan er altijd binnen zes maanden gekarteerd worden.
Hoewel mutatiesignalering wat ons betreft een must is, zijn wij nog niet gecharmeerd van totale ontzorging op dit gebied door één specifieke partij. Daarvoor gaat er op dit moment nog teveel mis. De signalering en kartering kunnen prima worden uitbesteed aan een geo-georiënteerd bedrijf. Zaken als interpretatie van signaleringen en de verwerking van BAG-mutaties kan de gemeente echter beter overlaten aan vakspecialisten. Dat is idealiter het eigen BAG-personeel. Is daarvoor geen ruimte, dan kan daarop ook worden ingehuurd. Van belang is wel dat de gemeente te allen tijde de regie voert. Ontbreekt daarvoor de kennis en/of ervaring, dan kan dat ook een externe projectleider zijn.
Mogelijk bent u als organisatie geïnteresseerd in onze ondersteuning als externe projectleider of in de vorm van extra handjes. Wij zetten onze kennis en ervaring op dit specifieke terrein graag in om maximaal resultaat te behalen. Of wellicht heeft u behoefte aan meer informatie rondom dit onderwerp. Neem dan vrijblijvend contact met ons op via het contactformulier.
Geef een antwoord