Gemeenten zullen jaarlijks een inspanning moeten verrichten om alle vergunningsvrije bouw in kaart te brengen. Die bouw is van belang om de BAG, WOZ en straks ook de BGT actueel te houden. Verschillende gemeenten doen dit al door een BAG mutatiedetectie te laten uitvoeren door een marktpartij. Echter worden bij de verwerking van dergelijke mutatiedetecties regelmatig onwettelijke keuzes gemaakt. In dit artikel geef ik aan hoe hiermee omgegaan kan worden.
Binnenkort wordt de WABO uitgebreid. Dit houdt in dat bovengenoemde basisregistraties nog verder zullen gaan achterlopen bij de werkelijkheid. Immers mag er dan nog meer vergunningsvrij ge- en verbouwd worden. Een BAG mutatiedetectie of mutatiesignalering is een prima manier om bouwwerken op te sporen die niet meer via het reguliere vergunningenproces terechtkomen in o.a. de BAG. Het verwerken van de resultaten is alleen niet de bulkactie die veel gemeenten ervan maken. Het is belangrijk om bij de opgeleverde resultaten van een mutatiedetectie te categoriseren. Grofweg kan dat op de volgende manier:
- A. Panden in de BAG die niet meer op de luchtfoto voorkomen;
- B. Panden in de BAG die afwijken van de GBKN/luchtfoto;
- C. Panden die ontbreken in de BAG.
Categorie A: hierop kan inderdaad een bulkmutatie worden uitgevoerd. Eén brondocument waarmee alle objecten uit deze categorie de status ‘pand gesloopt’ krijgen, is voldoende.
Categorie B: deze categorie is al een stuk lastiger. Afwijkingen tussen de BAG en GBKN/luchtfoto kunnen het gevolg zijn van voorlopige versus definitieve geometrie, vergunningsvrije verbouw, definitieverschillen GBKN-BAG, foutieve objectafbakening, gemiste omgevingsvergunningen of ontbrekende tussenmuren. Het probleem is dat dergelijke gevallen geometrisch weliswaar op dezelfde manier verholpen kunnen worden, namelijk oude, foutieve vlakken vervangen met nieuwe, correctie pandvlakken, maar administratief zeer zeker niet. Administratief volgen er verschillende BAG-processen:
- Voorlopige versus definitieve geometrie: m.b.v. schriftelijke verklaring de nieuwe pandvlakken opnemen en de statussen van panden (en eventueel bijbehorende verblijfsobjecten) aanpassen naar ‘in gebruik’.
- Vergunningsvrije verbouw: m.b.v. schriftelijke verklaring de nieuwe pandvlakken opnemen en eventuele nieuwe oppervlaktes van verblijfsobjecten bepalen.
- Definitieverschillen GBKN-BAG: sommige verschillen tussen de BAG en GBKN/BGT moeten worden gehandhaafd. Dat heeft te maken met panddefinities die niet overeenkomen. Zo neemt de BAG ook overbouw op, negeert open loodsen en neemt het bovenaanzicht als uitgangspunt. GBKN, en straks de BGT, daarentegen neemt geen overbouw op, wel open loodsen en meet in op maaiveldniveau. Handig is om deze verschillen in een aparte laag op te nemen, zodat deze niet na iedere mutatiedetectie opnieuw beoordeeld worden.
- Foutieve objectafbakening: nieuwe panden die ontstaan als gevolg van verbeterde objectafbakening kunnen niet zomaar opgevoerd worden. Er zal bijvoorbeeld eerst een bouwjaar moeten worden vaststelt. Daarnaast worden nieuwe panden opgevoerd met een proces-verbaal, terwijl onterecht opgenomen panden worden afgevoerd met een ambtshalve correctie.
- Gemiste omgevingsvergunningen: soms komt het voor dat de BAG een afgegeven omgevingsvergunning voor een verbouw heeft vermist. Is dat het geval, dan dient die alsnog (verlaat) te worden verwerkt.
- Ontbrekende tussenmuren: tussenmuren leiden tot nieuwe objecten in de BAG. Ook hiervoor geldt dat de correcte bouwjaren moeten worden vastgesteld. Ook zal de oorspronkelijke bouw- of omgevingsvergunning opgezocht moeten worden om de objecten mee op te voeren.
Categorie C: panden die ontbreken in de BAG kunnen niet zomaar in bulk worden opgevoerd. Per object zal eerst bekeken moeten worden of deze BAG-relevant is. Het liefst met behulp van obliekfoto’s, omdat veldwerk te veel tijd in beslag neemt en met luchtfoto’s geen objectafbakening uitgevoerd kan worden. Is een object BAG-relevant, zal gecontroleerd moeten worden of er niet onverhoopt een omgevingsvergunning is gemist. Zo ja, dan dient deze alsnog te worden verwerkt. Zo nee, dan volgt de volgende check: past de bouw binnen de regels voor vergunningsvrije bouw? Is het bouwwerk mogelijk illegaal, dan dient het object te worden opgevoerd met de indicatie ‘geconstateerd’. Daarnaast moet er een bouwjaar vastgesteld worden en, in het geval van nieuwe verblijfsobjecten, een gebruiksdoel en -oppervlakte.
Het verwerken van een BAG mutatiedetectie is dus geen feestje van de geo-specialist. Idealiter wordt er integraal gedacht: de BAG en WOZ worden ook administratief bijgewerkt en Handhaving krijgt een lijst aangeleverd met (mogelijk) illegaal gerealiseerde bouw. Op deze manier wordt er ook weer eenmalig ingewonnen, meervoudig gebruikt!
Geef een reactie