Als het gaat om illegale bewoning wil er nog wel eens verwarring ontstaan rondom enerzijds (al dan niet) handhaven en anderzijds de rechten en plichten die kunnen worden ontleend aan de toekenning van adressen door de BAG. Dat is ook niet vreemd, want beide afdelingen kijken door hun eigen bril naar de werkelijkheid. Een goede onderlinge afstemming biedt de oplossing.
Dit artikel is op 8 januari 2015 bijgewerkt. Sinds 1 november 2014 (nieuwe Wabo) is mantelzorg geen gelukkig voorbeeld van illegale bewoning meer en dus vervangen.
De BAG houdt zich niet bezig met de situatie zoals deze in de buitenwereld zou moeten zijn. In plaats daarvan wordt in kaart gebracht hoe de situatie in werkelijkheid is. Aan de andere kant toetst Handhaving juist of de werkelijkheid overeenkomt met hoe het zou moeten zijn. Bebouwing, bewoning, gebruik, etc. dient in overeenstemming te zijn met het geldende bestemmingsplan. Deze tegengestelde uitgangspunten moeten allereerst glashelder zijn bij alle betrokken partijen.
Als de BAG een object registreert, en zelfs een adres opneemt, betekent dit niet dat de gemeente akkoord gaat met de situatie. De BAG is een administratie met gegevens die aan de ene kant verplicht moeten worden afgenomen door de overige gemeentelijke afdelingen, maar waar aan de andere kant geen enkel recht aan kan worden ontleend. Desondanks wordt een adres dikwijls door burgers, en soms zelfs door gemeentelijke ambtenaren, onterecht gezien als groen licht voor het aanvragen van allerlei subsidies en toeslagen.
Illegale bewoning in bijgebouw
Stel: op perceel A rust de bestemming ‘wonen’ en er is bepaald dat er slechts één woonruimte gecreëerd mag worden per perceel. De familie Jansen heeft hier lak aan en bouwt de vrijstaande garage om tot lampenfabriek, zodat zoonlief zijn eigen bedrijf kan runnen. Op het moment dat dit door de gemeente wordt geconstateerd, vindt er een trigger plaats naar zowel Handhaving als de BAG.
De BAG is wettelijk verplicht om op basis van het objectenhandboek de garage af te bakenen als verblijfsobject, maar hoeft er geen officieel huisnummer aan toe te kennen. De tijdelijke nummeraanduiding wordt opgevoerd met een schriftelijke verklaring of proces-verbaal en krijgt de status ‘Indicatie geconstateerd’. Vervolgens starten de collega’s van Handhaving een handhavingstraject. De uitkomst daarvan leidt tot één van de volgende vier mutaties in de BAG:
- Handhaven: na gereedmelding van het in oorspronkelijke staat terugbrengen van het bijgebouw worden het verblijfsobject en de nummeraanduiding afgevoerd met een schriftelijke verklaring door toekenning van de statussen ‘verblijfsobject ingetrokken’ en ‘naamgeving ingetrokken’;
- Legaliseren: de status ‘Indicatie geconstateerd’ van het verblijfsobject wordt op ‘N’ gezet met behulp van een schriftelijke verklaring en die van de nummeraanduiding middels een huisnummerbesluit;
- Gedogen zonder besluit: geen mutaties in de BAG (de status ‘indicatie geconstateerd’ blijft staan bij het verblijfsobject en de nummeraanduiding);
- Gedogen met besluit: de status ‘Indicatie geconstateerd’ van het verblijfsobject wordt op ‘N’ gezet met behulp van het gedoogbesluit en die van de nummeraanduiding middels een huisnummerbesluit.
Conclusie
Zorg dat je als gemeente goed op de hoogte bent van de verschillende wet- en regelgeving. Hoe nauw dat precies luistert, blijkt wel uit het feit dat ook ik in dit artikel in eerste instantie verkeerde informatie verstrekte. Zorg vervolgens voor duidelijke interne werkafspraken en heldere communicatie/actie richting burger en bedrijf.
Jaap Boomsma zegt
Goede middag, je schrijft:
In plaats daarvan wordt in kaart gebracht hoe de situatie in werkelijkheid is
Volgens mij is dit niet helemaal correct; de BAG registreert de formele werkelijkheid, niet de feitelijke werkelijkheid.
p.s. leuke website (heb je ook een nieuwsbrief )
Damir zegt
Dag Jaap, allereerst gefeliciteerd met de eerste officiële reactie op mijn website! 🙂
Toch ben ik bang dat je een denkfout maakt; de BAG registreert wel degelijk de feitelijke werkelijkheid. Voor ons is het objectenhandboek heilig, ongeacht wat bestemmingsplannen, wethouders of burgemeesters vinden. Wij leggen simpelweg de situatie in de buitenwereld vast. Overigens maak ik ook een denkfout: mocht je als BAG-beheerder een verblijfsobject constateren waarvan je vermoedt dat het om een illegale situatie gaat, stel je geen huisnummerbesluit op maar verwerk je de tijdelijke nummeraanduiding met een schriftelijke verklaring in de BAG. Om geen andere lezers meer op het verkeerde been te zetten, zal ik dit artikel op korte termijn bijwerken.
Tot slot heb ik geen nieuwsbrief. Helaas kan ik daar nu nog geen tijd voor vrij maken. Op dit moment schrijf ik artikelen gericht op problemen die vaker spelen bij gemeenten. Mocht je nog verzoeknummers hebben, houd ik me aanbevolen!
Vriendelijke groet, Damir
Nico Cortlever zegt
Ik heb een pand gekocht in Amsterdam centrum met woon/winkelbestemming (kadaster en koopakte)
Na een uitgebreide verbouwing legt de gemeente ons een dwangsom op van 10.000 euro per dag omdat wij een woning in het pand hebben gemaakt. Zij maakten ons attent op de BAG waarvan wij en velen met ons nog nooit gehoord hadden. Daarin staat dat het pand een winkelfunctie heeft en er niet gewoond mag worden. Volgens het bestemmingsplan is woon/winkel functie wel toegestaan. Wat is de wettelijke status van de BAG in dit geval. Mag er nu wel of niet gewoond worden?
Joris zegt
Ik kan me best voorstellen dat er vraag is naar een BAG-Specialist dus het verbaasd me eigenlijk dat hier nog zo weinig activiteit is. Maar misschien dat mijn bijdrage dan weer een beetje helpt bij de activiteiten. De titel en aanhef van het voorbeeld mag nog wat fine-tuning denk ik?
Volgens mij registreert de BAG wel de werkelijkheid maar is daarbij ook gebonden aan de formele kaders; er mag dus niet een werkelijkheid geregistreerd worden, zonder indicatie, van iets wat niet past binnen de formele werkelijkheid. In het voorbeeld is de lampenfabriek zonder vergunning gestart, dus illegaal, dus mag de garage niet zonder indicatie als verblijfsruimte geregistreerd worden ook al is deze in werkelijkheid zo in gebruik.
En andersom, als de werkelijkheid wel legaal is mag je rechten ontlenen aan de BAG-voorschriften ook al is dit (nog) niet zo in de BAG geregistreerd. Als de mensen in het voorbeeld hun lampenfabriek legaliseren mag de toewijzing van een apart adres en registratie als verblijfsruimte niet geweigerd worden ook al staat dit nu nog niet zo geregistreerd in de BAG.
Met betrekking tot de casus voor het woon/winkel-pand in Amsterdam: Het lijkt er op dat wonen in het pand conform het bestemmingsplan wel mogelijk is, maar dat er nooit een legale woning gerealiseerd is. Dus de mogelijkheid is er om er ook woonruimte te realiseren, maar waarschijnlijk is dat tot op heden niet legaal gedaan en is het pand dus alleen als winkelruimte geregistreerd. En een winkel mag niet bewoond worden. De oplossing kan zijn een bouwvergunning aanvragen voor de woning. In feite legaliseer je dan de woning. Indien je hierbij aan de voorschriften voldoet en het past binnen het bestemmingsplan mag de vergunning hiervoor eigenlijk niet geweigerd worden tenzij er hele bijzondere omstandigheden zijn.
(Bovenstaande is mijn mening/overtuiging maar geen bewijs of uitspraak waaraan rechten kunnen worden ontleend).
Damir zegt
Het klopt dat een niet-legitiem verblijfsobject en nummeraanduiding met indicatie geconstateerd opgevoerd dienen te worden en dat na legalisatie o.b.v. vergunning en huisnummerbesluit deze indicaties vervallen.
Als het gaat om de casus in Amsterdam zal handhaving plaats hebben gevonden (of moeten vinden) op basis van Bouwbesluit en bestemmingsplan. Het klopt dat bij (vermeende) overtredingen verplicht gekeken wordt naar de mogelijkheid tot legalisatie. Bestemmingsplan vormt hier blijkbaar geen obstakel en gaat het alleen nog om een vergunningaanvraag die voldoet aan het Bouwbesluit.