Afgelopen jaar kwam dit nieuws voor sommigen wellicht even plotseling als onverwachts: de WOZ gaat ook woningen waarderen op basis van oppervlakte. Vanaf 1 januari 2022 wordt dit verplicht. De aankomende wijzigingen in de BAG ten spijt, is dit wat mij betreft met afstand de meest impactvolle verandering sinds de invoering van de BAG. In dit artikel licht ik toe op welke manier deze ontwikkeling binnen de WOZ zich verhoudt tot de BAG-oppervlakte. Daarnaast zet ik uiteen hoe deze verplichting aangegrepen kan worden om het BAG-bestand verder te verbeteren.
Op 8 september 2016 besloot de Waarderingskamer taxeren van woningen op basis van gebruiksoppervlakte verplicht te stellen. Zoals bekend is de BAG-oppervlakte tijdens de opbouw van de BAG in de jaren 2009 en 2010 verkregen vanuit het WOZ-bestand. Verreweg de meeste gemeenten waarderen woningen op basis van inhoud (m3). Het voormalige ministerie van VROM heeft om deze reden destijds een conversietabel beschikbaar gesteld om vanuit WOZ-inhoud te converteren naar een BAG-oppervlakte (m2). Op deze manier werd het gemeenteland bespaard om het complete bouwarchief te moeten lichten en iedere woning apart in te meten. Het is echter een publiek geheim dat deze oppervlaktewaarden niet altijd even betrouwbaar zijn.
Voor woningen die niet na 2010 ge- of verbouwd zijn, geldt dus dat de oppervlaktewaarde in de BAG een onzuivere afgeleide vormt van de WOZ-inhoud. Immers, gemeenten meten alleen nieuwe en verbouwde woningen NEN2580-conform in. Dat betekent dat de WOZ niet zomaar de BAG-oppervlakte als basis kan gebruiken. Hoe zorgen we dan toch voor harmonisatie tussen de BAG en WOZ?
Stap 1: huidig bestand verbeteren
Gemeenten hebben vijf jaar de tijd om zich voor te bereiden op het verplicht taxeren op basis van gebruiksoppervlakte. De beste optie is om alle woningen opnieuw in te meten vanaf bouwtekening. Op deze manier kunnen alle conversiewaarden in de BAG worden vervangen. Uiteraard is dit nogal een klus. Om deze reden zou mijn idee zijn om dit te combineren met de jaarlijkse verplichting voor de WOZ om de kenmerken van 20% van de objecten te controleren. Grijp deze controle aan om samen met de WOZ de BAG-oppervlakte te verbeteren. Uitgesmeerd over vijf jaar is dat prima te doen.
Stap 2: werkprocessen BAG-oppervlakte aanpassen
Naast het eenmalig, projectmatig opwerken van bestaande woningen, zal er ook naar het huidige werkproces gekeken moeten worden. Idealiter wordt met onmiddellijke ingang op één plaats in de organisatie de oppervlakte bepaald ten behoeve van zowel de BAG als de WOZ. Dat kan vanaf nu dus ook de WOZ-medewerker zijn. Dit bespaart weer tijd aan BAG-kant.
Betrekken bij het grotere plaatje
Het gros van de gemeenten beschikt nog steeds niet over een compleet digitaal bouwarchief. Met het oog op de samenwerking met gemeenschappelijke regelingen, de aankomende omgevingswet en vooral de Digitale Agenda 2020, zullen we daar toch een keer naartoe moeten. Wellicht ontstaat snel genoeg de wens om af te stappen van de huidige, hybride situatie. Een overweging zou dus ook kunnen zijn om de kwaliteitsslag van de BAG-oppervlakte in dit grotere plaatje in te passen. Digitaliseer eerst het bouwarchief, waardoor je met speciale software eenvoudig, digitaal, veel sneller en dus goedkoper bouwtekeningen kunt inmeten. Daarmee sla je meerdere vliegen in één klap!
Rober Stier zegt
De WOZ van mijn woning is per 1 jan 2017 11,5 % gestegen t.o.v. de vorige waardering. Er is geen sprake van renovatie of verbouwingen.
De vraag is in hoeverre in genoemde waardering nu al rekening is gehouden met bovengenoemde aanpassing en dus met de gebruiksoppervlakte van mijn woning?
Maar mijn berekening resulteert in een gebruiksoppervlakte van 510 M2, (excl. garage van 28 M2).
De WOZ-opgave bedraagt 635 M2, hetgeen een afwijking van + 24,5 % bedraagt.
Is met name deze afwijking een reden om bezwaar aan te tekenen tegen de beschikking? Of kan ik beter eerst bij de gemeente of de waarderingskamer hun berekening opvragen?
Dank voor uw aandacht.
Damir zegt
De WOZ-waardestijging is zonder het complete plaatje moeilijk te beoordelen. 11,5% lijkt me echter wel veel als er niet is verbouwd. Ik zou inderdaad eerst telefonisch informeren bij de instantie die de aanslag heeft opgelegd (gemeente of lokale belastingsamenwerking). Als er sprake blijkt te zijn van een administratieve fout, dan kan die eenvoudig worden aangepast. Een bezwaarschrift betekent direct een formeel traject en dat kost ook de betreffende instantie veel tijd. Uiteraard blijft bezwaar maken een optie als je geen genoegen wenst te nemen met de onderbouwing van de verhoging.
Bram Vogelaar zegt
Hallo Damier,
De vraag van Rober Stier was of een afwijking van 11.5% van ‘gebruiksoppervlakte wonen’ tussen WOZ en NEN2580 een goede reden is om bezwaar te maken. Ik heb hetzelfde met mijn woning, WOZ zegt 224m2, de taxateur meet 165m2. Die fout heeft altijd in mijn WOZ waarde gezeten.
Daarbovenop is in één jaar is ook nog eens mijn WOZ waarde met 28% gestegen, ook bij de rest in de straat.
Is bezwaar maken op basis van oppervlakte dan het beste?
Damir zegt
Hallo Bram,
Een dergelijke afwijking kan inderdaad reden zijn om contact op te nemen met de betreffende instantie die de WOZ uitvoert. Het verschil in oppervlakte is namelijk aanzienlijk en ik kan me voorstellen dat dat van invloed is op de waarde. Dat hoeft niet perse formeel via een bezwaarschrift, maar kan ook door eerst telefonisch te informeren. Dat gaat vaak sneller dan schriftelijke correspondentie. Als je afspreekt het taxatieverslag per mail aan te leveren als onderbouwing van de werkelijke waarde, dan kan de WOZ-administratie vrij snel worden aangepast.
Vriendelijke groet, Damir
Nathalie zegt
Goedemiddag, mijn sousterrain staat in de WOZ vermeld als 20m2, dat is mij jarenlang niet opgevallen. Het sousterrain is tussen de 55 en 60 m2.
Het sousterrain gaat binnenkort in de verkoop. Hoe pak ik dit aan?
Alvast bedankt voor het advies.
Vr.gr.